Cession de parts de SCI : nouveau formalisme et acte d'avocat

Ce que change la loi anti-fraude du 25 juin 2026

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (JORF du 26 juin 2026) comporte, parmi ses 115 articles, une mesure qui bouleverse une pratique vieille de plusieurs décennies : la cession de parts de société civile immobilière par simple acte sous seing privé, rédigé entre les parties sans intervention d'un professionnel du droit.

Son article 68 crée un nouvel article 1865-1 du Code civil qui impose, à peine de nullité, un formalisme renforcé pour toute cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière. L'objectif affiché par le législateur est double : renforcer la traçabilité des mutations de patrimoine immobilier détenu via des sociétés, et garantir l'intervention systématique d'un professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT). Les SCI, fréquemment utilisées pour structurer la détention immobilière, étaient en effet un angle mort de la chaîne de contrôle anti-fraude.

Le dispositif a été validé par le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026), qui n'a remis en cause ni le principe du formalisme ni les mesures fiscales associées. Sauf disposition transitoire particulière, le nouvel article 1865-1 s'applique aux cessions conclues à compter de l'entrée en vigueur de la loi, au lendemain de sa publication au Journal officiel.

Quelles sociétés sont concernées ? La notion de prépondérance immobilière

Le nouveau formalisme ne vise pas toutes les sociétés civiles, mais les personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l'article 726, 2° du Code général des impôts. Sont concernées les sociétés non cotées dont l'actif est, à la date de la cession ou l'a été au cours de l'année précédente, principalement constitué :

• d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France (pleine propriété, usufruit, nue-propriété, droits réels) ;
• ou de titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière (chaînes de détention, holdings immobilières).

Le seuil de prépondérance est franchi lorsque plus de 50 % de l'actif brut est composé de tels biens. Deux points de vigilance pratiques : l'appréciation se fait sur l'actif brut (sans déduction des dettes, ce qui élargit le champ aux SCI fortement endettées), et l'affectation des immeubles est indifférente — qu'ils soient loués, exploités ou affectés à l'activité, ils entrent dans le calcul.

En pratique, sont visées au premier chef les SCI patrimoniales et familiales, les SCCV (sociétés civiles de construction-vente) et les sociétés civiles immobilières professionnelles, mais aussi les SARL et SAS immobilières dès lors que le seuil de 50 % est atteint. À l'inverse, les organismes de placement collectif immobilier (SCPI, OPCI) sont expressément exclus du dispositif.

Le nouveau formalisme : trois actes qualifiés, à peine de nullité

L'article 1865-1 du Code civil énonce que, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière est constatée par l'une des trois formes suivantes :

1. un acte authentique, reçu par un notaire ;
2. un acte contresigné par avocat, dans les conditions de l'article 1374 du Code civil ;
3. un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans le cadre strictement limité où il y est légalement habilité (acte accessoire à sa mission comptable).

C'est la fin de l'acte « griffonné sur un coin de table » : un acte de cession rédigé et signé par les seules parties, sans intervention d'un professionnel qualifié, est désormais frappé de nullité. La sanction n'est pas une simple amende : la cession est réputée n'avoir jamais existé. Le cédant n'a juridiquement rien vendu, le cessionnaire rien acquis, avec toutes les conséquences en chaîne sur la répartition du capital, les décisions sociales prises depuis, voire la revente ultérieure des parts.

Cette nullité peut être invoquée pendant tout le délai de prescription par tout intéressé — un coïndivisaire, un héritier, un créancier, l'administration fiscale — ce qui fait peser une insécurité durable sur les cessions irrégulières. D'où l'importance d'auditer sans délai les cessions en cours de finalisation.

L'acte d'avocat, désormais à parité avec l'acte notarié

C'est l'apport le plus marquant du texte pour les justiciables : pour la première fois, le législateur place l'acte contresigné par avocat au même niveau que l'acte authentique notarié pour une opération patrimoniale courante et à forts enjeux. La cession de parts de SCI peut donc être parfaitement sécurisée sans passer par un notaire.

L'acte contresigné par avocat (article 1374 du Code civil, issu de la loi du 28 mars 2011) n'est pas un simple écrit privé. En le contresignant, l'avocat atteste avoir pleinement éclairé les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte. Il en résulte des effets renforcés :

• l'acte fait pleine foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause ;
• il dispense de toute mention manuscrite exigée par la loi ;
• la procédure de faux est seule ouverte pour le contester, ce qui en fait un acte très difficilement attaquable.

L'avocat est par ailleurs un professionnel assujetti aux obligations LCB-FT (livre V, titre VI du Code monétaire et financier) : vérification de l'identité des parties, du bénéficiaire effectif et de l'origine des fonds. C'est précisément cette vigilance que la loi anti-fraude entend généraliser. Confier la cession à un avocat en droit des sociétés présente un triple avantage : la maîtrise du fond (rédaction des déclarations et garanties, articulation avec les statuts et un éventuel pacte d'associés), la confidentialité de l'opération, et un coût souvent inférieur à celui d'un acte notarié pour un service juridique équivalent.

Le verrou fiscal : un enregistrement subordonné à l'acte qualifié

Pour rendre la mesure effective, la loi ne s'est pas contentée de la sanction civile de nullité. Elle crée un second verrou, fiscal cette fois : le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte authentique, d'avocat ou d'expert-comptable.

Concrètement, sans acte qualifié, l'administration fiscale refuse l'enregistrement de la cession. Or l'enregistrement conditionne la régularité de la mutation et l'inscription des nouveaux associés. Les deux verrous se renforcent : impossible d'enregistrer un acte nul, impossible d'opposer une cession non enregistrée. La cession irrégulière reste donc juridiquement et fiscalement inerte.

Rappelons que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % du prix (article 726, I, 2° du CGI), sans bénéficier de l'abattement de 23 000 € réservé aux cessions de parts de sociétés non immobilières. Ce taux élevé renforce l'enjeu d'un acte irréprochable, seul à même d'ouvrir la voie à un enregistrement valable.

Points de vigilance : sécuriser les cessions en cours

L'entrée en vigueur immédiate du dispositif impose quelques réflexes aux associés de SCI comme à leurs conseils :

• Auditer les cessions en cours de finalisation : un projet d'acte sous seing privé non encore signé doit être basculé vers un acte d'avocat ou authentique avant signature.
• Vérifier la prépondérance immobilière : le calcul du seuil de 50 % de l'actif brut conditionne l'application du texte. Une analyse de bilan est parfois nécessaire pour les SCI mixtes.
• Anticiper les cessions signées à l'étranger : la cession de parts d'une SCI détenant des immeubles en France reste soumise à l'exigence d'acte qualifié, où qu'elle soit signée.
• Soigner les déclarations et garanties : au-delà du formalisme, l'acte doit organiser la garantie d'actif et de passif, la situation des comptes courants d'associés et l'articulation avec les statuts.

Le réflexe « modèle téléchargé et signature entre soi » est désormais un risque majeur. La cession de parts de SCI rejoint le cercle des opérations qui exigent l'intervention d'un professionnel du droit dès la rédaction de l'acte.

Pourquoi confier votre cession de parts de SCI à un avocat

Le cabinet CG Legal accompagne les associés de SCI dans la sécurisation de leurs cessions de parts, de la vérification du seuil de prépondérance immobilière à la rédaction de l'acte contresigné par avocat, en passant par la mise à jour des statuts et l'enregistrement de l'opération. Notre expertise en droit des sociétés nous permet d'articuler le nouveau formalisme avec l'ensemble des problématiques de la cession : agrément statutaire, comptes courants, garantie d'actif et de passif, fiscalité de la plus-value et des droits d'enregistrement.

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