Qu'est-ce que le déplafonnement d'un bail commercial ?

Le plafonnement, prévu par l'article L145-34 du Code de commerce, limite la hausse du loyer renouvelé à la variation de l'ILC depuis la dernière fixation. Le déplafonnement est l'exception : lorsque certaines conditions sont réunies (durée > 12 ans, modification notable, changement de destination, déspécialisation, valeur locative fortement décrochée), le loyer est fixé librement à la valeur locative réelle.

Le lissage sur 10 ans s'applique-t-il au déplafonnement ?

Oui pour la valeur locative (article L145-38 al. 2 depuis la loi Pinel) : même si le loyer déplafonné est significativement supérieur à l'ancien, la hausse annuelle est limitée à 10 % du loyer précédent. Cette règle ne s'applique pas aux locaux monovalents ni aux baux de plus de 9 ans renouvelés à terme.

Qui doit notifier le déplafonnement ?

C'est le bailleur qui, en délivrant le congé avec offre de renouvellement (L145-9) ou à l'occasion du mémoire préalable (art. R145-23), invoque la ou les causes de déplafonnement et propose un loyer à la valeur locative. À défaut, le loyer renouvelé reste soumis au plafond de l'ILC.

Cet audit remplace-t-il l'avis d'un avocat ?

Non. L'audit identifie les causes juridiques potentielles, mais chaque cas dépend de la rédaction précise du bail, des pièces comptables et de l'état du local. L'intervention d'un avocat en baux commerciaux reste indispensable pour rédiger la notification, produire l'expertise et conduire la négociation ou le contentieux.

Plafond

Articles L145-33 à L145-38

N° 04

Neuf questions décisives
verdict juridique immédiat

Mon bail commercial est‑il
déplafonnable ?

Q: Quelles sont les cinq causes de déplafonnement ?

1) Durée effective du bail supérieure à 12 ans (L145-33 al. 2). 2) Modification notable des caractéristiques des lieux, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs de commercialité (L145-33). 3) Changement de destination autorisé (L145-49). 4) Déspécialisation partielle ou plénière (L145-47 à L145-55). 5) Valeur locative manifestement sous-évaluée — soumise toutefois au lissage de l'article L145-38 (10 % par an).

Q: Comment est estimée la valeur locative ?

L'article L145-33 fixe les quatre critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité. En pratique, la valeur locative est déterminée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le quartier pour des locaux équivalents, généralement via expertise judiciaire ou amiable.

Neuf questions ciblées sur les cinq causes de déplafonnement prévues par le Code de commerce : durée effective, modifications notables, changement de destination, déspécialisation, valeur locative. Chaque réponse s'adosse à un article précis. Verdict motivé et rapport PDF complet.

Durée

90sec

Questions

Causes

Motif juridique motivé Verdict immédiat

Question 1 sur 9 11 %

Cliquez une réponse pour avancer

Vos réponses sont anonymes tant que vous ne fournissez pas votre email.

L145-33

Code de commerce

5 causes

analysées

Loi Pinel

Lissage 10 %

Barreau de Paris

Analyse auditée

Aperçu du rapport

À l'intérieur du rapport de six pages.

Page 4

Modèle de notification — L145-9

Paris, le 15 juin 2026

À Madame X, domicile...

En application des articles L145-8 et L145-9 du Code de commerce, je vous notifie par la présente mon intention de solliciter le renouvellement déplafonné du bail commercial portant sur les locaux sis...

Les trois causes de déplafonnement applicables sont exposées ci-après conformément à l'article L145-33...

Maître Grégory Calas

Avocat au Barreau de Paris

Page 3

Estimation de la valeur locative

Actuel

24 k€

Valeur locative

36 k€

Critères retenus (L145-33) :

Caractéristiques locales+12 %

Destination des lieux+8 %

Obligations des parties+4 %

Facteurs de commercialité+26 %

Valeur locative+50 %

CG Legal
Avocats · Paris 8ᵉ

Déplafonnement

Rapport confidentiel

Trois causes
de déplafonnement
retenues

6 pages · PDFCG Legal

L145

Au sommaire — 6 pages

01Verdict motivé — déplafonnable oui / non / borderline
02Détail des causes retenues · article L145-XX · arrêt applicable
03Estimation chiffrée de la valeur locative · 4 critères L145-33
04Modèle de notification L145-9 · prêt à signifier
05Plan de négociation · argumentaire et contre-arguments
06Forfaits d'intervention du cabinet · tarifs transparents

Rapport nominatif & sécurisé

Estimation indicative. L'envoi de la notification et la fixation contentieuse de la valeur locative restent soumis à l'appréciation souveraine des juges.

Recevoir le rapport complet

Un rapport de six pages, offert.

Analyse approfondie de chaque cause de déplafonnement identifiée, modèle de notification conforme à l'article L145-9, estimation chiffrée de la valeur locative et plan de négociation. Un avocat du cabinet peut prendre contact sous vingt-quatre heures ouvrées.

Email *

Nom complet

Téléphone — rappel sous 24 h

Rôle *

J'accepte que CG Legal traite mes données pour m'adresser ce rapport. Politique de confidentialité.

Autres outils du cabinet

Poursuivre le diagnostic

N° 01

Simulateur loyer commercial

Calcul ILC INSEE, révision triennale ou indexation, plafonnement Pinel.

N° 02

Diagnostic bail commercial

10 critères juridiques — résistance du bail en contentieux et au renouvellement.

N° 03

Calculateur d'indemnité d'éviction

Calcul multi-méthodes L145-14 — fourchette basse, médiane, haute.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le déplafonnement ?

L'exception au plafonnement ILC (L145-34) : lorsque certaines causes sont réunies, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative réelle.

Quelles sont les cinq causes de déplafonnement ?

Durée > 12 ans (L145-33 al. 2), modification notable (L145-33), changement de destination (L145-49), déspécialisation (L145-47 à 55), valeur locative fortement décrochée.

Le lissage 10 %/an s'applique-t-il ?

Oui pour la valeur locative (L145-38 al. 2, loi Pinel), sauf locaux monovalents et baux > 9 ans renouvelés à terme.

Qui notifie le déplafonnement ?

Le bailleur, via le congé avec offre (L145-9) ou le mémoire préalable (R145-23).

Comment est estimée la valeur locative ?

Quatre critères (L145-33) : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs de commercialité. En pratique : expertise par comparaison.

Cet audit remplace-t-il un avocat ?

Non. L'audit identifie les causes potentielles — un avocat reste indispensable pour la notification, l'expertise et le contentieux.

Mon bail commercial est‑il déplafonnable ?

—

Motifs juridiques retenus